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為什么聯合辦公,美國不行,中國行?

2019-10-30 19:52:56   來源:艾問研究院  作者: 

摘要:十六年前,國際巨頭ebay來勢洶洶,當時的淘寶與馬云,弱小,卻毅然迎戰。

十六年前,國際巨頭ebay來勢洶洶,當時的淘寶與馬云,弱小,卻毅然迎戰。


為了不給淘寶推廣的機會,ebay以雙倍價格買斷所有廣告位。


淘寶臨危不亂,隨即聯合小站長聯盟進行推廣,縮減了預算,也打出了淘寶的廣告。


在矚目的展會現場,ebay買下了所有廣告位,淘寶就在對面樓房的窗子貼上廣告,“隔空對戰”。


進軍中國,ebay堅持“收費模式”。而淘寶自誕生之初,就采用“免費模式”。


之后,水土不服的ebay敗走中國,淘寶一再壯大,成全球最大零售體。


此后多年,一個又一個國際先驅者,敗給中國本土的新興經濟力量——共享經濟如火如荼,國際巨頭優步仍敗走中國;亞馬遜的業務在全球風生水起,零售業務卻無奈退出中國。


這一次,同樣的故事又將在聯合辦公行業上演。


WeWork作為國際先驅者,形象在短短六周內轟然倒塌。


外界對聯合辦公行業的前景爭論不休。


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但,ebay敗走,淘寶崛起,優步折戟,滴滴上位的歷史似乎在提醒眾人:中國,從來都是一個不一樣的市場。


在這片土地上,在聯合辦公行業,那些生命力、戰斗力極強的企業,才有可能代表未來。


中美國情不同 市場增量不同


城鎮化進程與人口流動趨勢決定了中美聯合辦公市場規模的增長潛力。


城鎮化進程


1949-2019,于歷史長河而言,轉瞬而逝。但對中國人而言,卻是翻天覆地的巨變。


1949年,中國城鎮化率僅11%,所有城鎮常住人口加起來也不過5763萬。


大洋彼岸的美國,從1890年工業革命開啟之后,城市人口短短20年里,就增加了5000萬。


據公開數據,2018年美國城市化率為83%,部分都市圈的城市化率已經接近100%,現在被認為是全球城市化程度最高的國家。


而全球平均城市化率僅為54%。


2018年,中國常住人口城鎮化率達到60%,僅相當于1868年的英國,1910年的德國,1945年的美國。


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數據來源:國家統計局


中國的城鎮化進程,比美國晚了幾十年,但增速驚人。


據官方數據,到2025年,中國城鎮化水平的目標比例將達到70%。照這個速度,2030年將新增200余個人口超過100萬的城市,意味著有4億人將從農村搬到城市,這相當于整個美國的人口。


長期來看,全球人口的趨勢是向大城市和超大城市集中。


而中國有14億人,目前2000萬人上的超大型城市只有北上廣深4個,單個城市的承載量有限。


北上廣深,單拎出來,都裝不下1億人。


新增的城市居民必然會向次一級城市流動,杭州、重慶、武漢、成都、西安等城市里,將會誕生“超級大都市”。


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我國各大城市的“人口爭奪戰”早已拉開帷幕,除了北京、上海外,其他城市都在積極鼓勵人口流入。


相比之下,發達國家的城市化已經完成,人口流動緩慢,階層趨于固化。


中國未來千萬級人口以上的城市數量一定是全球最多的。


相比于美國的近乎完成時,中國的城鎮化,還在高速增長。


巨量人群本身就是消費主體和服務標的,圍繞他們的基礎設施、服務能力將產生一個巨大的市場,這需要大量中小企業去填補這部分需求。


據行業數據,中國的聯合辦公市場最近五年經歷了高速增長,市場規模從2013年的12億元增長到了2018年的174億元,年復合增長率達72%;未來將繼續快速增長,預計2023年將達到1323億元。


對于聯合辦公行業而言,中國的市場需求將會隨中國經濟的發展不斷擴大。


根據全球知名咨詢公司Frost & Sullivan(以下簡稱“沙利文”)統計,剔除門店類及非案頭類工作類行業雇員人數,2018年中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人,基于現有的城市化進程,增長的空間非常可觀。


據沙利文數據,2013國內聯合辦公的面積僅為64萬平方米,2018年增長到了894萬平方米,其年復合增長率為69%。預計2023年,國內聯合辦公的面積將增長到2578萬平方米。


高度城市化的美國,聯合辦公市場的增速放緩。從以下圖表可看到,美國聯合辦公行業市場規模增速遠低于中國。


數據來源:國家統計局、行業統計年鑒、沙利文、艾問研究


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數據來源:國家統計局、行業統計年鑒、沙利文、艾問研究


2018年,超過三分之一(35%)的美國人從事自由職業。美國市場里的這些自由職業者,是聯合辦公市場的主力軍,這與中國大不相同。


而中國市場里最活躍的是中小民營企業,以及那些正在高速發展成大型企業的新經濟黑馬們。


中小民營企業向來是承載中國經濟微觀基礎的最大主體,民營企業數量占比超95%。


1978年,全國個體工商戶只有15萬戶,那時還沒有私營企業,到了2017年,全國企業法人單位數為1810萬個,民營控股企業占比97%。


40年來,中國的中小企業數量井噴式增長。


根據國家統計局數據顯示,2013年,中國約有250萬家新注冊的企業,近五年來中國新增企業的數量在以22%的年復合增長率高速增長。到2018年,新注冊企業數量已經達到了672萬家。


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數據來源:國家統計局、恒大研究院


這些初始資金有限的中小型企業,創業之初就不得不面對傳統商業辦公室租賃的最低起租面積、最短合同期限、辦公室設計裝修以及基礎辦公家具采購等一系列的固定成本投入。


聯合辦公大幅提高了辦公的靈活度,許多聯合辦公空間甚至推出了以小時計算的“閃座”。


這讓平均壽命不到三年的中小微企業能以更低成本開啟征程。


以某聯合辦公場所為例:


假如10人租賃辦公,寫字樓平均每人辦公面積11平米,租金單價3.5元/平米/天,簡裝費用800元/平米,物業費7.5元/平米/月,水電網絡費100元/人/月,傳統寫字樓一年的租賃費用高達180,025元(裝修費用按5年分攤)。而在該聯合辦公場所,只需支付均價900元/人/月,一年共計108,000元的服務費。該聯合辦公場所單價要比租用傳統寫字樓要低(假設兩種情況下,人均辦公面積相等),在總花費上,相當于傳統寫字樓的60%。


如果選擇聯合辦公,不僅企業前期投入小,也能減輕一部分人力資源負擔,同時也有效提高了資源的利用率。


根據沙利文提出的模型,在引入聯合辦公模式后,由于“靈活辦公面積”的增加,市場中的房屋空置率被有效降低。


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數據來源:沙利文


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數據來源:行業統計、沙利文、艾問研究


中國的上千萬中小企業是聯合辦公行業的“衣食父母”。而他們,還會跟著中國的經濟一路增長,不斷壯大。


人口流動趨勢


聯合辦公行業的飛速發展得益于宏觀趨勢支持、政策利好等因素。首先,中國的高速城鎮化進程發展讓大量勞動力涌入城市,產生了對優質城市辦公空間的巨大需求。中國的城鎮化率由2013年的55%提升至2018年的60%,并預期在2023年達到65%。


其次,共享經濟的發展以及Z世代(GenerationZ)年輕人的新興需求進一步促進了聯合辦公的發展。2018年,中國Z世代的人口將超3億,約占總人口的24%,這一代年輕人正逐漸成為社會的主要勞動力,他們普遍追求更高的生活質量、更注重協作、更加融入社群的生活方式。他們的需求將會對整個辦公市場產生巨大的影響。


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2023年,中國聯合辦公行業的總潛在市場超過1萬億元,但可實現的總市場規模為1323億元。如果能獲得充足資源讓聯合辦公提供商建設更多的場地,且這一模式能得到更廣泛的接受,聯合辦公空間的滲透率有望進一步提升,市場規模有望達到潛在市場的水平。


根據沙利文的報告,到2023年,中國預計將有超1億人在辦公室中進行日常工作。在這1.1億人中,沙利文預測在一線城市中有35%的辦公室人數有意愿轉換至聯合空間辦公,新一線城市中30%,剩余城市中10%。根據這一滲透率計算,沙利文預估2023年約有2,280萬人愿意選擇聯合辦公空間,將潛在用戶按照城市進行分級,并分別乘上所對應城市級別的平均租金收入和平均服務費收入,進而即能得出超過1萬億元的行業總潛在市場規模。


截至2018年,聯合辦公在一線城市內已占據總商業辦公樓面積的6%,這一比例在新一線城市中也達到了5%。未來五年,聯合辦公空間的滲透率預期會持續上升,為這一行業帶來更大的發展機遇。


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橘生南為橘,生北則為枳


除了市場增量不同,兩國的聯合辦公先行者處境迥異。


美國法律政策背景下的WeWork,處境艱難許多。


其招股書顯示,WeWork每拿下一棟樓,大概需要12個月時間實現收支平衡,并在接下來的18個月實現盈利。


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數據來源:WeWork招股書


而目前WeWork旗下528棟聯合辦公空間里,有超過300棟是在12個月內簽下的,全部都處于在虧損狀態。


值得注意的是,招股書顯示這些長租合約的平均期限約為15年。


截至2019年6月30日,WeWork已簽署的最低租賃費用支付義務高達472億美元。


而WeWork估值的最高峰也只有470億美元。


更甚有之,WeWork簽的15年的長期租約還規定,“除非租約到期,否則不包含提前終止條款”,“未經房東允許,不得轉租第三方”。


而根據“租賃義務”擔保條款,如果發生經濟衰退,或者未來15年里WeWork想退租,需要承擔的或有負債為60億美元。


換句話說,WeWork的成本支出就像石頭,是剛性的,賺不賺錢都必須給人付款。


而收入就像水,是有彈性的,賺多賺少,全看年景好壞。


經濟走勢好的時期,水面漫過石頭,一切都沒有問題。


而一旦經濟下滑,收入不足以覆蓋成本的支出,現金流吃緊,一切便會“水落石出”。


WeWork相當于一肩扛下買賣雙方的全部風險。


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對此有業內人士表示,“國內的聯合辦公企業并不存在這種風險,如果經營效果不好,大不了關店就完了,最多也就賠裝修和三個月房租押金,多數不會出現倒欠房東錢的情況。”


不同的經營環境,使得大洋另一端的中國同行們,在成本收益錯配這個關鍵風險上遠比美國聯合辦公的同業者們可控的多。同時,樓宇持有人與聯合辦公運營商的合作共贏關系也遠比美國市場和諧的多。


與此同時,中國聯合辦公企業也獲得了更多的政府支持。原因在于,在中國經濟轉型發生的進程中,從房地產這個驅動輪子轉到以消費和科技為代表的新經濟驅動輪子,是大背景,在這個大背景下,之前承載了大量投資的存量房地產、存量空間,能否通過“聯合辦公+商業服務+企業服務”產出新的現金流,把磚頭瓦塊盤活成新經濟的驅動力,聯合辦公無疑是其中的精彩一筆。


自2014年起,聯合辦公行業在雙創政策和資本的助推下迎來爆發式發展。


政府鼓勵創新創業


今年以來,面對困難增多、挑戰嚴峻的國內外環境,國家通過實施有效的宏觀政策,使得中國經濟運行基本平穩、符合預期、結構向好。目前,世界經濟和全球市場需求仍然低迷,國際環境中新的不確定因素仍在增加,后續影響難以預料。


據新華社報道,我國將大力實施創新驅動發展戰略,以大眾創業、萬眾創新為抓手,激發市場活力,依托“互聯網+”,促進新技術新業態新模式蓬勃興起,促進新就業形態發展,帶動傳統產業改造提升,加速新舊動能轉換,培育新經濟結構,實現優化供給、支撐增長、吸納就業、改善民生。


國家也給出了包括引進企業、人才政策、稅收優惠返還、經營性補貼的優惠政策,為推動創新創業再升級持續助力。


以創新之都深圳為例,聯合辦公空間如雨后春筍般涌現。優客工場、soho3Q、騰訊眾創空間、科技寺、Bee+、酷窩、Funwork等創業型平臺不斷涌現,連大型房企萬科、佳兆業、金地等玩家都紛紛入局。


到2018年,國內聯合辦公場所數量急劇增長,并成為促進創新創業發展的新高地。有市場統計顯示,2018年國內聯合辦公企業融資金額近68億元。目前國內聯合辦公的滲透率不到3%(國內共享辦公行業總面積/國內所有辦公場所總面積),這一數據未來10年或將達到20%。


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數據來源:Gartner


就像一個新技術有發展周期一樣,一個新興行業也有過熱期,成熟期。


經過喧鬧火熱,聯合辦公行業迎來了洗牌。


VCSaaS的數據顯示,2018年至2019年3月,聯合辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公空間品牌占總數的28%。


因為28%玩家的失敗能斷言行業衰敗了嗎?


顯然不能。


這就是一個新行業走向成熟的正常發展規律,正所謂大浪淘沙始見金。熱潮褪去,打造金子般的產品成為了行業玩家的頭等大事。


同時,在模式創新方面,中國同行也有不少基于中國特色的創新,公開資料顯示,優客工場已經形成了空間服務、社區電商、精準營銷、設計工程輸出等多版塊共生的商業模型。氪空間從新媒體創業母體中脫離出來,轉換為聯合辦公空間服務商。納什空間則提出了“獨立+聯合”的聯合辦公新模式。


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最近兩年,以這些公司為代表的創新者們正在積極探索基于空間業務的第二增長曲線。


聯合辦公企業越來越注重給公司賦能,助推創業企業發展。在To C服務方面,精準營銷、財稅工商、知識產權、人力資源等四項已成為聯合辦公運營商的重要盈利來源。例如有聯合辦公企業推出福利社,能為會員企業員工的日常個人需求提供專屬優惠,涵蓋工作效率、飲食住宿、健康運動、休閑娛樂、醫療體檢等多個領域。


目前,某些聯合辦公企業的平臺服務類收入已經占到整體收入規模的30%以上。


與此同時,中國的移動支付環境,為聯合辦公企業擴展增值服務提供了更好的土壤。


據Merchant Machine數據,中國有47%的消費者正在使用移動錢包付帳,普及率為全球最高。美國排名第七,僅有17%的人使用移動支付。


中國的移動支付普及度之下,聯合辦公市場的增值服務收入增長十分可觀。


據沙利文數據,2018年中國聯合辦公行業收入主要來自租金收入(占總收入88%),預計2023年租金收入占比將下降至48%,中國聯合辦公坪效將會進一步提升。


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數據來源:行業統計、沙利文、艾問研究


聯合辦公這樁生意,正越來越回歸到商業的本質——打造產品,提升盈利。


目前,這個行業確實面臨著各種爭議和挑戰,但撥開迷霧,回到商業本身,我們堅信,聯合辦公會創造怎樣的價值,中國的行業創業者們將給出最好的答案。


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