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巨虧超10億,資不抵債:燒錢講故事的長租公寓,還有未來嗎?

2019-10-29 16:02:17   來源:投資家網專欄  作者:財經銳眼 

摘要:赴美上市,這家長租公寓什么來頭?

赴美上市,這家長租公寓什么來頭?

中國人口高達14億,租房市場需求相當大。

最近幾年,各大城市的租房市場誕生了一種新的業態——長租公寓

長租公寓的模式大體如下:

長租公寓公司與房東簽訂低價、長期的租房合同,對承租房屋進行裝修改造,然后以單間或整租的方式出租給白領為主要群體的租客,并提供租房管家、衛生清潔、家電維修等服務。

但各種服務也不是白給的,長租公寓的租金一般明顯高于同一區域內房東直租的價格。

房價上漲,城市化不斷推進,租房市場也不斷擴大。研究機構報告顯示,早在2016年,中國房屋租賃市場租金規模就達到了1.1萬億,預計2020年將達到1.6-2萬億。

如此大規模的市場,必然引來各路資本群雄逐鹿。各種品牌的長租公寓近幾年遍地開花,一些長租公寓更是對上市躍躍欲試。

最近,青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)提交了IPO文件,計劃在納斯達克上市,股票代碼為“QK”,擬融資大約1億美元

如果一切順利,青客公寓將成為第一家上市的長租公寓。

雖然極有可能成為第一個“吃螃蟹”的公司,但在同行當中,青客公寓并不是一線龍頭。

排在長租公寓前兩名的,毫無疑問是自如和蛋殼,這兩家公司也傳出了要上市的消息。

根據之前的報道,蛋殼公寓最快將于今年內赴美上市,募資金額6-7億美元;自如考慮明年赴美上市,最高籌資金額10億美元。

不過自如CEO熊林最近在接受采訪時表示,長租行業已經由創業期進入精耕期,自如將更聚焦于創造用戶和社會價值,暫不急于啟動IPO。

雖然自如上市的傳聞暫時歇腳,但從之前媒體曝出的募資金額來看,青客公寓顯然跟自如和蛋殼不在同一個水平上。

在房源數量上,青客也跟這兩家沒有可比性。自如擁有85萬間房源,蛋殼擁有45萬間房源,青客僅有16萬間房源。

自如第一,蛋殼第二的行業格局,短時間內無人能夠撼動。

作為一家二線長租公寓公司,青客公寓的總體狀況如下:

2017年、2018年、2019年前6個月,青客公寓凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。兩年半累計虧損11.17億元

截止2019年6月底,青客公寓的總資產20.35億元,總負債27.03億元,資產負債率為132.83%,俗稱“資不抵債”

現金流方面,2019年6月底,青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金一共4.5億元。

4.5億多還是少?這要看公司花錢的速度。

長租公寓行業,幾乎沒有不融資的公司。2018年,青客公寓燒掉了5.8億元。按照這種速度,4.5億僅僅夠青客公寓燒9個月

資不抵債、錢快燒光,青客公寓的資產結構實在堪憂,資金壓力之大肉眼可見。上市,是箭在弦上,不得不發的事。

頭部公司融到大錢,更多的在爆倉

青客公寓成立于2012年,創始人金光杰是上海交大法學碩士。“青客”是“青年客人”的縮寫,從名字就能看出,公司的客戶群體就是都市青年租客。

成立當年,青客就獲得紐信創投的天使投資;2014年,達晨創投在A輪投資1000萬美元;2015年,賽富亞洲和紐信創投在B輪聯合投資1.8億人民幣;2018年,摩根士丹利旗下私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。

青客公寓的累計融資規模已經超過1億美元,這看起來不少,但跟自如和蛋殼相比,還是差的太多。

2015年以來,蛋殼公寓前后共獲得6輪融資,合計金額已將近50億元;自如光是在今年6月拿到的B輪融資就高達5億美元,投資方更是包括紅杉中國、騰訊這種大神級企業。

一邊是拿到大錢的頭部公司揮斥方遒、跑馬圈地搶占市場,優勢地位日益鞏固;另一邊則是更多的公司因資金鏈斷裂“爆倉”。

“租金貸”的套路

長租公寓“爆倉”,倒霉的是房東和租客。房東收不到租金,租客已經付的租金也拿不回來,還面臨著被房東清退出門、無家可歸的境地,簡直欲哭無淚。

更倒霉的是,不少租客受長租公寓“爆倉”的波及,上了銀行征信“黑名單”,以后獲得正規銀行貸款都受影響。

與傳統“押一付三”的租房方式不同,長租公寓為了吸引租客,往往采用“押一付一”的方式。

天下沒有免費的午餐,吸引到租客之后,長租公寓的“套路”就來了。

他們通常會主動跟租客簽一個“租金貸”性質的協議。也就是租客用個人信用作承諾,以綁定銀行卡和身份證的形式與第三方金融公司簽署一年或兩年的貸款協議,之后金融公司將貸款打到長租公寓們的賬戶上,而租客按月還貸款來抵房租和服務費。

為了打消租客顧慮,長租公寓們往往表示租客“沒有任何風險和責任”,但實際上這種話絕不可輕信。

租客是金融公司的借款人,長租公寓不是。這就決定了長租公寓一旦爆倉或跑路,還款責任還得由租客承擔。

“租房貸”的模式,為長租公寓們的快速擴張提供了資金彈藥,又能讓他們快速回籠資金,對他們來說簡直是無本萬利的生意。

但租客們卻被蒙在鼓里,為長租公寓們做嫁衣。

以青客公寓為例,招股書顯示,公司的主要收入來源是租金貸的資金。

截至2019年6月底,65.2%的租客采用了租金貸,未償還貸款本金8.726億元,預付租金總額為7.9億元人民幣。

很顯然,大量青客公寓的租客和房東們,在替公司扛潛在的雷。

除了“租金貸”這個行業共有風險之外,青客公寓還面臨著不少消費者的投訴。黑貓投訴顯示,投訴青客公寓的信息多達281條。

結語

長租公寓們,說白了就是“二房東”,只不過他們采用的是“收房-裝修-租賃”的模式,另外還借力“租金貸”的杠桿進行擴張,金融風險不容小視。

青客公寓的上市,讓筆者想到了想到共享辦公巨頭WeWork的上市。

WeWork號稱最貴獨角獸,也自稱為科技公司,但本質上跟長租公寓們一樣,都是“二房東”的模式。兩者區別就是長租公寓們搞的是住宅租賃,WeWork搞的是辦公室租賃。

曾經,軟銀的負責人吹噓WeWork的估值會達到1000億美元,但在持續太久的虧損始終無法解決之后,市場已經拋棄了WeWork。

如今,WeWork估值一落千丈,從470億美元估值暴跌到現在的28億美元,上市也已經夭折,成為今年美股市場最大的鬧劇。

長租公寓們也一樣,都是以燒錢、虧損的方式換取市場規模。

著名投資人朱嘯虎最近說:“燒錢講故事的時代結束了”。如果不能解決長期虧損問題,留給長租公寓們的時間真的不多了。


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